Многолетний опыт. Наличие допуска СРО. Индивидуальный подход
Проектирование зданий и сооружений
Проверка состояния дома
Понятно, что людей, разбирающихся в строительных премудростях – меньшинство. При покупке коттеджа обычный покупатель основное внимание обычно обращает на место и участок, дизайн и планировку дома. В то время как основные «мины» зарыты в строительной сфере. Что же делать человеку, который покупает дом без привлечения экспертов? На что смотреть, чтобы составить хоть какое-то впечатление о качестве строительства? Существует целый ряд надежных правил, которые позволяют на деле проверить состояние предлагаемого объекта недвижимости. Попробуем их перечислить. Смотреть дом лучше весной. Тающий снег и грунтовые воды даже самому несведущему человеку сразу покажут, затоплен ли в доме подвал и достаточна ли гидроизоляция фундамента. Если углы в подвале сырые, это должно навести на подозрения. Осмотрите чердак и кровлю. Именно там зачастую прячется скелет в шкафу. Дом может выглядеть как конфетка, но до чердака «красота» часто не доходит. Именно там можно увидеть дом без прикрас. Даже при самом беглом осмотре можно легко заметить элементарные недостатки в кровле: она может банально подтекать. Стоит также проверить, как уложена кровля и насколько правильно устроена система водоотвода. Недостатки могут быть легко замечены даже неопытным глазом по подтекам на внешних стенах дома или наличию явно незапланированных проектом вымытых водой канавок помимо специально проложенных желобков.
Покупка дома. На что обращать внимание при покупке дома
Состояние дома, его коммуникаций и участка. Документы и их соответствие законодательным нормам и правилам. Однако, как показывает практика, проверка всего перечисленного содержит множество подводных камней. Начнем, пожалуй, с самого простого – состояния дома и его коммуникаций. Техническое состояние дома, его коммуникаций и участка. Можно, конечно, долго спорить, что лучше: хороший дом в плохом месте или плохой в хорошем.Ясно одно: все мы хотим получить за свои кровные качественное, надежное жилье. Вопрос – как? «Купил, въехал и живешь без забот» — на это рассчитывает большинство потребителей, приобретающих первый дом в своей жизни. На практике их мечты почти никогда не сбываются. Дом «под ключ», даже ценой в 500 тыс. долларов, не гарантирует легкой жизни. Уже в первую зиму может отключиться электричество, а вслед за ним и газовый котел. Увы, даже в суперсовременном нововыстроенном и широко разрекламированном коттеджном поселке качество может хромать. Поскольку невысокий зачастую профессионализм строителей нередко сопровождается банальным воровством. "Экономят" на всем и подсчитать расход материала сложно. «Экономят» на марке бетона, утеплителе, кирпиче и на всем остальном. Масса застройщиков увеличивает свою прибыль в ущерб качеству. Сэкономить можно везде — на материалах, рабочей силе, сроках. И при этом пустить пыль в глаза красивым фасадом. Посему приобретение загородного дома даже непосредственно у застройщика далеко не есть гарантия качества. Что уж говорить о качестве частной застройки по неизвестному проекту 30-летней давности. В любом случае, согласитесь, было бы наивным полагать, что продавец сам покажет вам все изъяны. Его цель – дороже и быстрее. Поэтому здесь есть два пути. Первый - вы самолично проверяете качество постройки. Второй – доверяете проверку специалистам. Самостоятельная проверка состояния дома, его коммуникаций и участка.
Проверка состояния дома, его коммуникаций и участка с помощью профессионалов
Во-первых, для чего это нужно. Даже если дом понравился вам, вполне может случиться так, что знаток при ближайшем рассмотрении легко определит, что он находится вовсе в непригодном состоянии, и даже заключит, что разумнее было бы его снести и построить новый. Во-вторых, только и сугубо состоянием дома вопрос его пригодности для проживания не ограничивается. Качество коммуникаций – вот что зачастую становится тем самым котом в мешке, которого трудно как следует рассмотреть при отсутствии должного опыта и навыков. Вот всего лишь пара примеров, почему все-таки лучше обратиться к профессионалам. Не так давно имел место случай продажи дома якобы с централизованным газовым отоплением. При включении котла и плиты покупатель вполне мог удостовериться в том, что газ в доме наличествует. Однако на поверку централизованный газопровод оказался просто вкопанными в землю газовыми баллонами. Эксперт бы в такой ситуации легко раскусил мошенников, осмотрев вход газовых труб в дом.
Проверка документации
Документы – это наше всё. Согласитесь, было бы весьма легкомысленным после таких титанических трудов и усилий погореть на элементарном пренебрежении к бумагам, подтверждающим наше святое право собственности на приобретенное жилье. Увы, трудностей на этом этапе – не меньше, и нужно при любых обстоятельствах быть во всеоружии. Итак, что смотреть, куда бежать и что делать. Казалось бы, точный перечень необходимых документов, подлежащих обязательной проверке, всегда можно получить в том же БТИ. А в случае, если сделка о покупке недвижимости осуществляется при помощи риэлтора, на нем же лежит обязанность проверки всех необходимых бумаг. Однако золотое правило покупки недвижимости гласит: доверяй, но проверяй. Итак, что нужно сделать, чтобы обезопасить себя от будущих проблем с правом собственности: Требуйте одновременного оформления двух отдельных договоров купли-продажи. Ведь вы одновременно приобретаете и дом, и землю, на которой он находится. На рынке сейчас участились случаи мошенничества, когда после подписания документов на дом продавец избегает оформления земельного участка. А это, в свою очередь, влечет определенные проблемы для покупателя в будущем. К примеру, может оказаться, что участок ранее был перепродан другому лицу. В таком случае, вы рискуете потерять купленный и уже обустроенный дом, поскольку ваша сделка может быть признана недействительной. Обратите внимание на то, соответствует ли площадь участка, оформленного в собственность по документам, размеру надела, предъявляемого покупателю, и проверьте, не пытаются ли вам продать землю, являющуюся, по сути, самозахватом. Если площадь документарная не соответствует действительной – лучше откажитесь от сомнительной сделки. Проверьте соответствие государственного акта на землю тому участку, который вам показывают. Внимательно проверьте площадь участка, правильность его регистрации по конкретному адресу. Такую информацию могут подтвердить в Управлении земельных ресурсов. Убедитесь в отсутствии межевых споров с соседями. Для этого нужно, во-первых, вымерять расстояния от дома до установленных границ и свериться с имеющимся планом территории. Во-вторых, четкие границы земельных наделов указаны в документах, хранящихся в Центре земельного кадастра. В любом случае, такого рода бумаги по вашему требованию должен предоставить продавец, поскольку информация о частной собственности является закрытой и получить ее от государственных органов может только он. Вам же наверняка не помешает для составления предварительной картины расспросить соседей, заглянуть, к председателю квартального комитета или в поселковый совет. Удостоверьтесь в отсутствии обременений на жилье, - таких как арест коттеджа, залог или обращение взыскания на дом. Подобная информация проверяется непосредственно нотариусом по нотариальному реестру и должна быть четко зафиксирована при заключении сделки. Выясните историю коттеджа: как проводились и оформлялись все предшествующие сделки с этой недвижимостью. Именно на этом этапе могут всплыть такие факты, как продажа коттеджа лицами, не имеющими на то необходимых полномочий. Если у дома (участка) сменилось несколько владельцев, надо уточнить правильность оформления предыдущих договоров купли-продажи: все они должны быть заверены нотариусом и пройти государственную регистрацию. В противном случае сделка считается недействительной и все последующие за ней — тоже. Все договоры купли-продажи хранятся в архиве БТИ. Подразумевается, что если БТИ выдает документы, разрешающие продажу жилья, все предыдущие договора купли-продажи уже проверены специалистами бюро. Однако, на практике бывают случаи, когда объявившиеся предыдущие владельцы дома подтверждают в суде свое право собственности. Поэтому лучше, чтобы все архивные документы были проверены – обычно такая возможность есть у риэлторских агентств, сотрудничающих с БТИ. Потребуйте проектную документацию на дом и на инженерные системы. Вроде бы несложно, но в массе случаев застройщик не может ее предоставить. Требовать надо все документы — договоры с компаниями, установившими инженерные системы, а также сертификаты, инструкции по пользованию и гарантийные талоны. Необходимо получить и все схемы разводки коммуникаций — электричества, воды, тепла, газа. Как ни странно, даже в дорогих коттеджах застройщик может не знать, где у него проходят кабели и трубы. Незнание этого может сильно осложнить ликвидацию возможной поломки в будущем: в поисках нужного провода легко разломать полдома. Кроме этого, важно получить технические условия на подключение коммуникаций. Если таких документов нет, то через некоторое время может оказаться, что подключение к магистральной сети было незаконным, после чего вас могут от нее отключить. Проштудируйте техпаспорт БТИ, дабы убедиться в отсутствии незаконных перепланировок, переоборудования и строений, возведенных без разрешения.